Sprzedaż mieszkania zaliczka czy zadatek – co warto wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania zaliczka czy zadatek – co warto wiedzieć? Już na początku warto podkreślić, że zadatek i zaliczka pełnią zupełnie odmienne funkcje – pierwsza z tych form wpłaty stanowi zabezpieczenie umowy i wiąże się z konsekwencjami prawnymi, podczas gdy druga to wyłącznie częściowa płatność zawsze podlegająca zwrotowi niezależnie od winy stron [1][2][3][4][5][6]. Poznanie tych różnic jest kluczowe dla bezpiecznej sprzedaży lub zakupu nieruchomości.

Czym jest zadatek?

Zadatek to kwota przekazywana przy zawieraniu umowy przedwstępnej, która ma za zadanie zabezpieczyć wykonanie umowy sprzedaży mieszkania [1][2][3][4]. Pełni on funkcję ochronną – w przypadku niewywiązania się przez kupującego, kwota zostaje zatrzymana przez sprzedawcę, natomiast jeśli to sprzedający rezygnuje, zwraca kupującemu dwukrotność zadatku [1][2][3][4]. Zasady związane z zadatkiem zostały szczegółowo określone w art. 394 Kodeksu Cywilnego [1][3][5].

Kwestia wpłaty zadatku powinna być jasno opisana w umowie oraz odpowiednio udokumentowana. Najczęściej zadatek ma wartość około 10% wartości mieszkania, chociaż nie istnieje sztywne ograniczenie co do jego wysokości [1][2].

Po dojściu umowy przyrzeczonej do skutku, zadatek zalicza się na poczet końcowej ceny nieruchomości. Jeżeli natomiast któraś ze stron nie wywiąże się z warunków zawartej umowy, mechanizm zadatku wprowadza wyraźne sankcje, które mają na celu motywację do realizacji transakcji [1][3][4].

W praktyce rynkowej zadatek wybierany jest znacznie częściej od zaliczki, ze względu na swoje zabezpieczające funkcje dla obu stron transakcji [3].

Jak działa zaliczka?

Zaliczka stanowi wyłącznie częściową wpłatę na poczet ceny mieszkania i w każdej sytuacji podlega zwrotowi, bez względu na to, któremu z kontrahentów można przypisać winę za niedojście transakcji do skutku [1][2][3][5][6]. Brak tutaj mechanizmu karnego – strona, która otrzymała zaliczkę, zobowiązana jest do jej pełnego zwrotu przy rozwiązaniu umowy [6].

Zaliczka jest typowa dla transakcji, które nie wymagają wysokiego stopnia zabezpieczenia. Umowa przedwstępna z zaliczką nie wpływa na zakres odpowiedzialności stron, a jej wysokość i forma wpłaty (przelew bądź gotówka) powinny zostać wskazane w treści umowy [3][4].

Jeśli jednak transakcja dochodzi do skutku, zarówno zaliczka jak i zadatek zostają zaliczone na poczet ceny sprzedaży mieszkania [1][3][5].

Zadatek czy zaliczka – która forma jest korzystniejsza?

Kluczowa różnica sprowadza się do roli gwarancyjnej oraz odszkodowawczej zadatku i jedynie rozliczeniowej funkcji zaliczki [2][3][6]. Zadatek zabezpiecza interesy obu stron – nabywca może liczyć na podwójny zwrot przy winie sprzedawcy, a sprzedawca na zatrzymanie kwoty w razie rezygnacji kupującego [1][2][4]. Takie rozwiązanie motywuje do dokończenia transakcji lub zapewnia rekompensatę w razie odstąpienia [3][4].

Natomiast zaliczka nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami finansowymi poza jej zwrotem, niezależnie od powodu niewykonania umowy [6]. Nie daje więc zabezpieczenia ani gwarancji, które są ważne przy sprzedaży mieszkania [3].

Nie bez powodu to zadatek jest najczęściej stosowaną formą przy transakcjach na rynku nieruchomości – skutecznie przeciwdziała nieuzasadnionym rezygnacjom i zwiększa bezpieczeństwo obu stron [3].

Praktyczne aspekty: jak prawidłowo wpłacić zadatek lub zaliczkę?

Wpłata powinna być potwierdzona odpowiednim zapisem w umowie przedwstępnej, a sama transakcja może odbyć się przelewem lub w obecności notariusza podczas podpisywania dokumentów [3][4]. Wysokość zadatku, chociaż ustalana dowolnie, zwyczajowo wynosi 10% wartości nieruchomości [1][2][4].

Zawsze warto zadbać o formalności potwierdzające przekazanie środków oraz precyzyjne określenie rodzaju wkładu (zaliczka czy zadatek) – w przeciwnym razie domyślnie przyjmuje się, że wpłacone środki to zaliczka [1][4].

Niekiedy strony zastrzegają możliwość zwrotu zadatku jak zaliczki, szczególnie gdy do transakcji nie dochodzi z przyczyn niezależnych (np. brak zdolności kredytowej). Tego typu wyjątki również należy wpisać do treści umowy [1][4].

Podsumowanie

Podejmując decyzję o sprzedaży mieszkania warto wyraźnie rozróżnić pojęcie zadatku i zaliczki. Zadatek zapewnia zdecydowanie większą ochronę obu stronom umowy, motywując do jej realizacji poprzez mechanizm sankcji przewidziany w Kodeksie Cywilnym [1][2][3][4][5][6]. Zaliczka natomiast oznacza jedynie częściową płatność rozliczeniową, która zawsze podlega zwrotowi. Świadomy wybór właściwej formy zabezpieczenia w umowie przedwstępnej pozwoli uniknąć kosztownych błędów i zagwarantuje bezpieczeństwo transakcji sprzedaży mieszkania.

Źródła:

1. https://notus.pl/blog-finansowy/porady/zadatek-a-zaliczka-przy-kupnie-mieszkania-czym-rozni-sie-zaliczka-i-zadatek-co-przepada/
2. https://remax-peak.pl/blog/zadatek-czy-zaliczka
3. https://krakowskinotariusz.pl/umowa-przedwstepna-zaliczka-czy-zadatek.html
4. https://notariuszbando.pl/umowa-przedwstepna-zaliczka-czy-zadatek/
5. https://www.strzelczyk.pl/roznica-miedzy-zadatkiem-a-zaliczka-przy-zakupie-mieszkania/
6. https://develia.pl/pl/blog/kupujesz-mieszkanie-zobacz-jaka-jest-roznica-miedzy-zadatkiem-a-zaliczka/