Jak nie dopuścić do licytacji nieruchomości i uniknąć problemów?

Uniknięcie licytacji nieruchomości jest możliwe przede wszystkim poprzez całkowitą spłatę zobowiązania lub skuteczne zawarcie ugody z wierzycielem. Odpowiednio wczesna i dobrze przemyślana reakcja zdecydowanie zwiększa szanse na uniknięcie publicznej sprzedaży majątku w trybie egzekucji komorniczej[4][5].

Co to jest licytacja nieruchomości i jak przebiega?

Licytacja komornicza nieruchomości to publiczna sprzedaż zajętej przez komornika nieruchomości, mająca na celu zaspokojenie roszczeń wierzyciela[9][4]. Proces zaczyna się od formalnego wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji, następnie komornik zajmuje nieruchomość, oszacowuje jej wartość i wyznacza termin licytacji[9][1]. Cena wywołania w pierwszym terminie zwykle wynosi 3/4 wartości oszacowanej nieruchomości[9]. Jeżeli pierwsza licytacja nie zakończy się sprzedażą, mogą być organizowane kolejne terminy, zwykle z niższą ceną wywołania.

W trakcie postępowania dłużnik nadal może użytkować nieruchomość, ale komornik ma prawo nią dysponować w zakresie egzekucyjnym[2][6]. Egzekucja z nieruchomości obejmuje szereg formalności i czynności, które można skutecznie zatrzymać na różnych etapach[9][5].

Najskuteczniejsze sposoby uniknięcia licytacji

Najpewniejszą metodą uniknięcia licytacji jest spłata całego zadłużenia – zarówno głównej kwoty, jak i kosztów egzekucji – przed terminem licytacji[4][5]. W praktyce bardzo skuteczne bywa także zawarcie ugody z wierzycielem dotyczącej rozłożenia zadłużenia na raty lub czasowego odroczenia spłaty[1][5].

Warto podkreślić, że wolą wierzyciela jest decydująca w tym zakresie – jeśli nie wyrazi zgody na zawartą ugodę, a zadłużenie nie zostanie uregulowane w całości, egzekucja może być kontynuowana. Decydujące okazuje się przedstawienie realistycznego planu spłaty, najlepiej popartego dowodami na zdolność finansową, np. deklaracją pozyskania środków ze sprzedaży majątku[5].

Kluczową rolę odgrywa tempo działań – im szybciej dłużnik podejmie konkretne kroki, tym większa szansa na zatrzymanie egzekucji, ograniczenie kosztów i uniknięcie publicznej sprzedaży z licytacji[1][3].

Sprzedaż przedkomornicza jako sposób na szybkie uwolnienie się od długu

Coraz częściej wykorzystywana jest sprzedaż nieruchomości przedkomornicza – czyli sprzedaż zadłużonej nieruchomości jeszcze przed licytacją i przekazanie środków z tej transakcji na spłatę zadłużenia[2][3]. Nawet po zajęciu nieruchomości przez komornika sprzedaż taka jest możliwa, a uzyskane pieniądze muszą zostać przeznaczone na pełną spłatę zobowiązań[2]. To pozwala nie tylko zatrzymać egzekucję, ale zwykle uzyskać wyższą cenę sprzedaży niż na licytacji, gdzie cena nierzadko bywa poniżej wartości rynkowej[3][2].

Sprzedaż przedkomornicza bywa realizowana na rynku otwartym lub za pośrednictwem firm skupujących nieruchomości, które są w stanie szybko przeprowadzić transakcję, ograniczając straty dłużnika związane z egzekucją[2]. Popularność tej ścieżki stale rośnie, głównie ze względu na szybkość i możliwość uniknięcia stygmatyzacji związanej z licytacją[3][2].

Ugoda i plan spłaty – negocjuj z wierzycielem

Nawiązanie kontaktu i podjęcie negocjacji z wierzycielem to jeden z najważniejszych kroków w kierunku ochrony przed licytacją[1][5]. Ugoda może polegać na rozłożeniu długu na raty, częściowej jednorazowej spłacie lub odroczeniu płatności[5]. Skuteczność negocjacji znacząco rośnie, gdy dłużnik przygotuje konkretny harmonogram spłaty oraz udokumentuje źródła finansowania, np. planowaną sprzedaż nieruchomości lub refinansowanie[5].

Rosnące znaczenie w tej dziedzinie ma wsparcie profesjonalnych pełnomocników – adwokatów, doradców oddłużeniowych i mediatorów – którzy potrafią wypracować kompromis, chroniąc interes dłużnika i optymalizując warunki spłaty[3][1].

Ochrona prawna i środki procesowe

Oprócz negocjacji z wierzycielem istotna jest aktywność na płaszczyźnie prawnej. Dłużnik ma prawo składać zażalenia i skargi na czynności komornika oraz podejmować działania zmierzające do unieważnienia podstaw egzekucji, na przykład poprzez skarżenie tytułu wykonawczego[1][6].

Jeżeli zachodzą uzasadnione przesłanki prawne (np. naruszenie procedury, spłata długu, zawarcie ugody), możliwe jest formalne zawieszenie lub umorzenie postępowania egzekucyjnego[4]. Skuteczność tych działań zależy od bezzwłoczności i udokumentowania argumentów, co przemawia za skorzystaniem z pomocy doświadczonego prawnika[3][6].

Restrukturyzacja finansowa i inne strategie

W niektórych przypadkach optymalnym rozwiązaniem jest wykorzystanie narzędzi finansowych umożliwiających szybkie pozyskanie środków na spłatę zadłużenia przed licytacją – np. refinansowanie, zaciągnięcie kredytu lub pożyczki pod zastaw[1]. Działania takie są skuteczne, jeśli terminowo zrealizuje się transakcję i dostarczy wierzycielowi wymaganą kwotę. Strategiczny dobór instrumentu finansowego wymaga analizy kosztów, opłacalności i konsekwencji długoterminowych – najlepiej po konsultacji z doradcą finansowym[5].

Czego należy unikać?

Dłużnicy często poszukują dróg na skróty, próbując np. dokonywać darowizny, fikcyjnych przepisów własności lub zakładać dodatkowe hipoteki w celu ukrycia majątku. Takie działania są w większości przypadków nieskuteczne, a nawet mogą zostać uznane za czynności bezskuteczne wobec wierzyciela i przyczynić się do pogorszenia sytuacji prawnej[6].

Znaczenie profesjonalnego wsparcia

Coraz większą rolę w skutecznym unikaniu licytacji odgrywa współpraca z profesjonalistami – radcami prawnymi, doradcami restrukturyzacyjnymi i negocjatorami. Ich doświadczenie oraz znajomość procedur pozwala nie tylko właściwie ocenić sytuację, ale i wybrać najbardziej efektywną ścieżkę działania[3][6]. Pomagają oni także sporządzić niezbędne pisma, przygotować skuteczny plan spłaty oraz przeprowadzić sprzedaż nieruchomości bez zbędnych komplikacji[3].

Podsumowanie – kluczowe zasady, aby nie dopuścić do licytacji

Uniknięcie licytacji nieruchomości zależy w największym stopniu od natychmiastowej reakcji dłużnika oraz jego determinacji w poszukiwaniu i wdrażaniu dostępnych rozwiązań: od natychmiastowej spłaty, przez ugodę i sprzedaż przedkomorniczą, po sięgnięcie po profesjonalną pomoc prawną i finansową[4][1][2]. Każdy dzień zwłoki zmniejsza szanse na pomyślne zakończenie sprawy i odzyskanie kontroli nad majątkiem. Działania należy planować pragmatycznie – z uwzględnieniem interesu gospodarczego i rzeczywistych możliwości zapobieżenia egzekucji[3][5].

W skomplikowanych sytuacjach zawsze warto skorzystać z pomocy doradców i ekspertów, którzy pomogą przeanalizować dostępne rozwiązania i wybrać najbardziej efektywną strategię uniknięcia licytacji.

Źródła:

• [1] https://mieszkania-silesia.pl/jak-zatrzymac-licytacje-komorniczna-nieruchomosci/
• [2] https://velodomo.pl/blog/jak-zatrzymac-licytacje-komornicza-mieszkania-poprzez-sprzedaz-nieruchomosci-firmie-skupujacej/
• [3] https://atrium-nieruchomosci.pl/poradnik/powstrzymac-licytacje-nieruchomosci-2024/
• [4] https://nskup.pl/blog/jak-zatrzymac-licytacje-nieruchomosci-zawieszenie-i-umorzenie
• [5] https://skup.io/jak-uniknac-egzekucji-z-nieruchomosci/
• [6] https://antywindyk.pl/jak-uratowac-mieszkanie-przed-komornikiem-skuteczne-metody-ochrony-nieruchomosci-przed-egzekucja/
• [9] https://terranest.pl/2025/02/18/egzekucje-komornicze/