Czy deweloper udziela kredytu przy zakupie mieszkania?

Czy deweloper udziela kredytu przy zakupie mieszkania? To jedno z kluczowych pytań osób zainteresowanych rynkiem nieruchomości, zwłaszcza na etapie zakupu mieszkania od dewelopera. Najważniejsza informacja: deweloperzy nie udzielają kredytów na zakup nowych lokali – finansowanie odbywa się wyłącznie przez banki i instytucje finansowe, a podstawą jest kredyt hipoteczny[1][6]. Poniżej przedstawione są najważniejsze fakty, liczby oraz mechanizmy, które kształtują warunki zakupu mieszkań na rynku pierwotnym.

Mechanizm finansowania zakupu mieszkania od dewelopera

Proces zakupu mieszkania od dewelopera odbywa się z pełnym udziałem banku. To klient dewelopera ubiega się o kredyt hipoteczny – deweloper nie bierze udziału w bezpośrednim finansowaniu inwestycji nabywcy i nie oferuje jakiejkolwiek formy kredytu. Oznacza to, że deweloperzy nie są źródłem kapitału i nie pełnią funkcji instytucji finansowych[1][6]. Całość transakcji uzależniona jest od pozytywnej decyzji kredytowej banku, który ocenia tzw. zdolność kredytową klienta. Jedynie około 22% oferty na największych rynkach spełnia warunki rządowego programu pozwalającego na sfinansowanie całości ceny nieruchomości bez wkładu własnego, jednak wciąż finansowanie pochodzi z banku, a nie od dewelopera[1].

Zależność rynku deweloperskiego od kredytów hipotecznych

Kupno mieszkania od dewelopera jest silnie uzależnione od popytu kredytowego. Statystyki pokazują, że u 77% deweloperów co najmniej połowa klientów kupuje mieszkania na kredyt, a w 25% firm odsetek ten przekracza 80%[1][6]. Oznacza to, że rynek pierwotny rozwija się w tempie skorelowanym ze zdolnością klientów do uzyskania finansowania bankowego. Ograniczenia lub poprawa dostępności kredytów mają bezpośrednie przełożenie na dynamikę sprzedaży mieszkań oraz plany inwestycyjne deweloperów.

W praktyce, deweloper nie wpływa na przyznanie kredytu, a jedynie uczestniczy w części formalnej transakcji. Rzeczywista sprzedaż mieszkań zależy od polityki kredytowej banków i bieżących poziomów stóp procentowych, determinujących wysokość rat i dostępność kredytów na rynku[1][6].

Wpływ stóp procentowych i zdolności kredytowej na zakup mieszkań

Prognozy na rok 2026 wskazują na obniżki stóp procentowych do poziomu 3–3,5%. To zwiększy zdolność kredytową klientów nawet o 15%, co przełoży się na większą dostępność mieszkań i wzrost możliwości zakupu dla przeciętnych kupujących[2][3][4]. Przykładowo, zdolność kredytowa pary z dwiema średnimi krajowymi wzrośnie z możliwości zakupu 38 m² w 2022 roku do 64 m² w 2026 roku, co stanowi wzrost o 68%[2]. Ponieważ banki udzielają wyższych kredytów, rośnie szansa na zakup większego mieszkania lub lepszej lokalizacji.

Obniżenie stóp procentowych do prognozowanych 3–3,5% w roku 2026 pobudzi rynek mieszkaniowy. Szacunkowe dane wskazują, że możliwy wzrost dostępności kredytów przewiduje ponad 80% pośredników, a aż 64% ekspertów zakłada obniżki stóp w pierwszej połowie 2026 roku[4]. W rezultacie ma nastąpić także przyspieszenie sprzedaży lokali oraz umiarkowany wzrost cen mieszkań o kilka procent w skali roku[5].

Rządowe wsparcie i finansowanie bez wkładu własnego

Jednym z ważnych elementów wspierających popyt na rynku pierwotnym jest rządowy program umożliwiający sfinansowanie całego zakupu kredytem hipotecznym bez konieczności posiadania wkładu własnego. W praktyce jednak udział takich transakcji jest ograniczony – na koniec 2025 roku do programu kwalifikowało się ok. 22% oferty na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych[1]. Program skierowany jest do klientów posiadających zdolność kredytową, lecz niewystarczającą ilość gotówki na start. Mimo to podstawowym mechanizmem finansowania pozostaje kredyt bankowy – deweloper nie pełni roli kredytodawcy.

Podsumowanie: rola dewelopera w finansowaniu zakupu mieszkania

Najistotniejszy fakt dla kupujących: deweloper nie udziela kredytów na zakup mieszkań; wszystkie formy finansowania pochodzą z banków i instytucji finansowych[1][6]. Utrzymuje się silna zależność rynku deweloperskiego od dostępności kredytów hipotecznych – większość transakcji zawierana jest przez klientów korzystających z bankowego wsparcia. W 2026 r. oczekiwany wzrost dostępności kredytowej i umiarkowany wzrost cen mieszkań nie zmienią tego modelu. Rynek pierwotny będzie funkcjonował w stabilnych warunkach, z naciskiem na rozwój programów rządowych oraz rosnącą rolę banków w procesie zakupu. Wszelkie decyzje zakupowe wymagają uzyskania kredytu w banku, a deweloperzy nie mogą go udzielić w żadnej formie.

Źródła:

• [1] https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/lokalne-roznice-na-rynku-mieszkaniowym-o-czym-mowia-najnowsze-dane/c8jywy0
• [2] https://polskieradio24.pl/artykul/3633225,10-zmian-na-rynku-mieszkaniowym-w-2026-roku-dlaczego-bedzie-jeszcze-drozej
• [3] https://e-budownictwo.pl/mieszkaniowka-na-zakrecie-10-rzeczy-ktore-w-2026-r-zaskocza-polakow/ar/c9p2-28595769
• [4] https://credipass.pl/2025/ogolne/rynek-kredytow-hipotecznych-w-2026-roku-stabilizacja-zamiast-boomu/
• [5] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Tansze-kredyty-podbija-ceny-mieszkan-Nowa-prognoza-na-2026-rok-9056510.html
• [6] https://www.rp.pl/nieruchomosci/art43658161-gora-gotowych-niesprzedanych-mieszkan-ale-deweloperzy-w-dobrych-nastrojach