Jakie są koszty przy kupnie mieszkania i czego się spodziewać?

Koszty przy kupnie mieszkania w 2025 roku składają się z kilku nieuniknionych opłat, których warto być świadomym już na etapie planowania transakcji. Już na początku warto podkreślić, że całkowite koszty zakupu mieszkania mogą wynieść od 0,55% do 2,52% wartości nieruchomości, zależnie od rynku, etapu budowy i formy finansowania [1][3]. Poniższa analiza pokazuje, jakie dokładnie wydatki czekają kupujących oraz z jakimi formalnościami wiąże się nabycie własności.

Podstawowe opłaty przy zakupie mieszkania

Najistotniejszymi składnikami kosztów są: taksa notarialna, opłaty sądowe (wpis do księgi wieczystej), wypisy aktu notarialnego, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) (wyłącznie dla rynku wtórnego), prowizje bankowe przy kredycie oraz koszt wyceny nieruchomości [1][3].

Taksa notarialna jest obliczana według formalnej stawki uzależnionej od ceny nieruchomości: dla mieszkań między 60 a 1000 tys. zł wynosi 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Maksymalne stawki są określone rozporządzeniem, jednak w praktyce istnieje możliwość negocjacji [1][3][7][9]. Wypisy aktu notarialnego kosztują z reguły 221 zł za trzy egzemplarze [1]. Opłaty sądowe za wpis własności do księgi wieczystej to 200 zł, a za wpis roszczenia do KW – 75 zł [1][3].

Dodatkowy koszt pojawia się przy rynku wtórnym – PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. Na rynku pierwotnym ten podatek nie obowiązuje [1][8]. W przypadku finansowania kredytem, doliczyć należy prowizję bankową (0-3% wartości kredytu) oraz wycenę nieruchomości (200-800 zł). Całość kosztów przy zakupie na kredyt może sięgnąć 2,5% wartości transakcji [1][3].

Różnice kosztów: rynek pierwotny, wtórny, kredyt

Rynek pierwotny wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi w relacji do ceny, na poziomie od 0,55% (dla mieszkań ukończonych) do 0,79% (dla inwestycji w budowie) [1]. Przy rynku wtórnym suma opłat jest wyższa, nawet do 2,52% wartości, co wynika głównie z obowiązku zapłaty PCC [1][3]. Jeśli transakcja realizowana jest z udziałem kredytu hipotecznego, wszystkie opłaty rosną ze względu na dodatkowe prowizje i wymóg wyceny nieruchomości [1][3].

Warto pamiętać, że dla rynku pierwotnego przy zakupie mieszkania będącego jeszcze w budowie możliwa jest obniżona taksa notarialna – w niektórych sytuacjach wynosi ona połowę standardowej stawki [1]. Natomiast poziom wszystkich kosztów zależny jest od wartości transakcji i rodzaju rynku [1].

Struktura formalno-prawna procesu zakupu

Przebieg transakcji dzieli się na kilka kluczowych etapów: wycena nieruchomości przez bank (konieczna przy kredycie); zawarcie umowy w formie aktu notarialnego (obejmuje taksę notarialną powiększoną o VAT 23%); dokonanie stosownych opłat sądowych za wpisy do księgi wieczystej; zapłata PCC na rynku wtórnym; realizacja przelewu środków przez bank po stronie kredytobiorcy [1][3][7][10].

Warto dodać, że formalności zamykają się najczęściej w kilku dniach, jednak na wpis własności do księgi wieczystej może być konieczne oczekiwanie nawet przez kilka tygodni. PCC należy uiścić w terminie do 14 dni od momentu sporządzenia aktu notarialnego [1][8].

Wymagania dotyczące wkładu własnego i koszty około zakupowe

Przy korzystaniu z finansowania bankowego wymagany jest wkład własny na poziomie 10-20% wartości nieruchomości [2]. Dodatkowo, niezbędne są opłaty takie jak prowizje kredytowe (0-3% kwoty), wycena mieszkania (zwykle 200-800 zł) oraz ubezpieczenie nieruchomości – polisa może kosztować od 100 do 300 zł rocznie [2].

Po zakupie pojawia się również stały podatek od nieruchomości, dla 50 m² mieszkania to około 60 zł rocznie [2]. Całkowite koszty eksploatacyjne zależą od lokalizacji, wielkości lokalu oraz wybranych usług dodatkowych.

Wsparcie państwa i limity cenowe

W 2025 roku obowiązują programy wsparcia kupujących, jak premia mieszkaniowa: można zyskać 3-6% rocznych oszczędności, maksymalnie do 1200 zł dla singla i 2400 zł dla rodziny [5]. Jednak przy korzystaniu z programów obowiązują limity cenowe za m² – np. w Warszawie na rynku pierwotnym limit wynosi 12-13 tys. zł za metr kwadratowy [5]. Umożliwia to pozyskanie dodatkowych środków na zakup, ale ogranicza wybór ofert.

Ceny mieszkań i opłacalność zakupu

Ceny nowych mieszkań w siedmiu największych miastach kształtują się na poziomie 14 265 zł/m², przy wzroście względem roku poprzedniego o 4,4% i lekkim kwartalnym spadku [4]. W grudniu 2025 ceny w wybranych miastach przedstawiają się następująco: Warszawa 17,8 tys. zł/m², Kraków 16,9 tys., Wrocław 14,2 tys., Poznań 11,8 tys., Łódź 8,8 tys., Katowice 11,6 tys. [6].

Kupując nieruchomość, należy wziąć pod uwagę stabilizację cen, która według analiz faworyzuje kupujących szczególnie w końcówce 2025 roku [6].

Podsumowanie: czego się spodziewać?

Podsumowując, osoby kupujące mieszkanie w 2025 roku muszą przygotować się na koszty transakcyjne od 0,55% do 2,52% wartości nieruchomości zależnie od rynku. Konieczne jest pokrycie taksy notarialnej, kosztów sądowych, PCC (na rynku wtórnym), a przy kredycie także wkładu własnego, prowizji bankowej i ubezpieczenia. Warto monitorować limity cenowe i korzystać z dostępnych form wsparcia, by zminimalizować wydatki. Różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym są znaczące i przekładają się bezpośrednio na ostateczny koszt nabycia mieszkania. Każde działanie należy potwierdzić rzetelną analizą i zapoznać się z aktualnymi stawkami oraz przepisami [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10].

Źródła:

• [1] https://nskup.pl/blog/koszty-przy-zakupie-mieszkania
• [2] https://blog.ongeo.pl/wynajem-mieszkania-czy-kupno-w-2025-roku
• [3] https://www.budnex.pl/blog/2025/04/22/jakie-koszty-przy-zakupie-mieszkania-w-2025-roku/
• [4] https://spacerowe.com/ceny-mieszkan-2025-czekac-czy-kupowac-teraz
• [5] https://www.bankier.pl/wiadomosc/Jak-kupic-mieszkanie-z-pomoca-panstwa-w-2025-roku-9018057.html
• [6] https://forsal.pl/gospodarka/aktualnosci/artykuly/10602029,czy-warto-teraz-kupic-mieszkanie-w-polsce-co-mowia-aktualne-dane-oto-najnowsza-analiza.html
• [7] https://rankomat.pl/finanse/poradniki/ile-wynosza-koszty-notarialne-przy-zakupie-mieszkania/
• [8] https://awentin.pl/blog/koszty-notarialne-przy-zakupie-mieszkania-w-2025-roku/
• [9] https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/stawki-notarialne-w-2024-ile-zaplacisz-u-notariusza-31954.html
• [10] https://direct.money.pl/artykuly/porady/ile-wynosi-koszt-sporzadzenia-aktu-notarialnego-przy-zakupie-nieruchomosci