Ile kosztuje wycena gruntu i od czego zależy cena?

Wycena gruntu to kluczowy proces ustalania wartości nieruchomości, realizowany przez rzeczoznawcę majątkowego, konieczny przy sprzedaży, kupnie lub dzierżawie ziemi rolnej bądź budowlanej [1][9]. Koszt wyceny gruntu w Polsce w 2025 roku wynosi średnio 799,45 zł brutto, jednak cena zależy od wielu czynników, w tym lokalizacji, powierzchni i przeznaczenia działki [1].

Ile kosztuje wycena gruntu?

Średnia cena wyceny gruntów rolnych w Polsce w 2025 roku to 799,45 zł brutto, a ceny te zawierają robociznę i podatek VAT w wysokości 23 procent [1]. Zakres stawek netto rozciąga się od 1,53 zł do 1 068,16 zł, co wynika przede wszystkim z różnorodności lokalizacji oraz wielkości i skomplikowania nieruchomości. Najwyższe koszty wyceny odnotowano w Sochaczewie, natomiast najniższe w Katowicach [1].

Dla działek budowlanych ceny kształtują się w zależności od województwa i infrastruktury. Najwyższe stawki występują w województwie mazowieckim (396,55 zł/m²), natomiast najtańsze grunty dostępne są w kujawsko-pomorskim (134,35 zł/m²) [8].

Od czego zależy cena wyceny gruntu?

Na cenę wyceny gruntu wpływa kilka zasadniczych czynników: lokalizacja (miasto, województwo), wielkość działki, jej przeznaczenie (rolne lub budowlane), klasa bonitacyjna gleby oraz stopień skomplikowania procesu wyceny (np. konieczność dodatkowych ekspertyz i analiz środowiskowych) [1][2].

Wycena gruntów rolnych wymaga uwzględnienia klasy bonitacyjnej gleby – lepsze gleby (klasy I–IIIa) znacząco podnoszą wartość, a tym samym wpływają na koszt procesu wyceny [2][3]. Najwyższe różnice cenowe odnotowuje się w województwie mazowieckim, gdzie rozpiętość stawek jest największa [1][2]. W przypadku działek budowlanych decyduje także stopień uzbrojenia terenu i odległość od większych miast [8].

Wycena gruntu – proces i składniki kosztów

Najważniejszym etapem wyceny jest przeprowadzenie przez rzeczoznawcę majątkowego pełnej analizy nieruchomości, w tym badania gleby, oceny środowiskowej oraz konsultacji – każde dodatkowe badanie podwyższa końcowy koszt wyceny [1].

Podstawowy koszt obejmuje głównie robociznę rzeczoznawcy. Jeśli potrzebne są dodatkowe materiały lub ekspertyzy, ich ceny są doliczane oddzielnie. Końcowa kwota zawsze jest powiększona o należny podatek VAT, zgodnie z aktualną stawką [1].

Ceny ziemi w Polsce – aktualne trendy

Ceny ziemi rolnej w 2025 roku wykazują lekkie wahania – w pierwszym półroczu średnia cena wyniosła 69 752 zł/ha, co oznacza niewielki spadek względem końca 2024 roku (71 151 zł/ha) [2][3][5][6]. Najwyższe ceny gruntów rolnych odnotowuje się w województwie wielkopolskim (97 394 zł/ha), natomiast najsłabsze gleby i regiony wschodnie cechują się najniższymi stawkami (Zachodniopomorskie: 43 600 zł/ha) [3].

Wartość gruntu zależy też od klasy bonitacyjnej – najlepsze gleby (I-IIIa) to ceny rzędu 83 011 zł/ha, średnie (IIIb-IV) – 70 859–73 560 zł/ha, najsłabsze (V-VI) – 54 326–57 092 zł/ha [2][6].

W poszczególnych województwach rozpiętość cen jest duża: w podlaskim za najlepsze grunty płaci się średnio 102 143 zł/ha, podczas gdy na Podkarpaciu gleby 1-2 klasy wyceniane są na 51 033 zł/ha [2][3].

Podsumowanie

Średni koszt wyceny gruntu w Polsce w 2025 roku to 799,45 zł brutto [1]. Wpływ na cenę wyceny mają lokalizacja, wielkość działki, przeznaczenie terenu, klasa bonitacyjna gleby i zakres wymaganej dokumentacji. Najwyższe opłaty występują w regionach o wysokich cenach ziemi oraz trudniejszych do wyceny glebach [1][2][3][8]. Znajomość tych czynników pozwala precyzyjnie oszacować koszt oraz zrozumieć mechanizmy kształtowania cen – zarówno wycen, jak i samych gruntów.

Źródła:

• [1] https://kb.pl/cenniki/wycena-gruntow-rolnych/
• [2] https://agroprofil.pl/wiadomosci/ceny-ziemi-rolnej-w-polsce-na-rok-2025-poznaj-stawki-od-24-marca/
• [3] https://www.tygodnik-rolniczy.pl/wiadomosci-rolnicze/ceny-ziemi-w-polsce-2025-ile-kosztuje-hektar-2553028
• [5] https://www.warzywa.pl/rynek/rekordowe-ceny-ziemi-w-polsce-ile-trzeba-wylozyc-za-hektar-w-2025-roku/
• [6] https://www.money.pl/gospodarka/nawet-ponad-100-tys-zl-za-hektar-gruntow-rolnych-nowe-dane-o-cenach-ziemi-w-polsce-7204148717492992a.html
• [7] https://home.morele.net/poradniki/ile-kozstuje-hektar-ceny-ziemi-rolnej/
• [8] https://www.otodom.pl/wiadomosci/buduje/krok-po-kroku-buduje/ile-kosztuje-dzialka-budowlana-w-2025-roku-przeglad-cen
• [9] https://pewnylokal.pl/ranking-cen-operatow-szacunkowych-w-polsce-najtansi-rzeczoznawcy-majatkowi