Kupujący standardowo pokrywa wszystkie opłaty notarialne przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym, w tym taksę notarialną, podatek PCC w wysokości 2 procent wartości rynkowej, opłaty sądowe za wpis w księdze wieczystej oraz koszty wypisów aktu notarialnego [1][2][3][6]. Nie wynika to wprost z ustawy, lecz z rynkowego zwyczaju i zasady swobody umów, dlatego strony mogą umówić się inaczej [1][3][4][7]. Wyjątkiem jest umowa deweloperska, gdzie koszty co do zasady dzieli się po połowie, natomiast przy umowie przenoszącej własność na rynku pierwotnym taksę płaci kupujący [1][4].

Kto ponosi opłaty notarialne przy sprzedaży mieszkania?

Prawo nie określa sztywno, kto pokrywa koszty towarzyszące przeniesieniu własności mieszkania. Zastosowanie ma zasada swobody umów z art. 353 Kodeksu cywilnego, co oznacza, że strony mogą dowolnie rozdzielić ciężary finansowe transakcji i zapisać to w umowie przedwstępnej albo w akcie przenoszącym własność [1][3][4][7].

W typowej transakcji na rynku wtórnym to kupujący bierze na siebie wszystkie opłaty notarialne, co obejmuje wynagrodzenie notariusza, podatki i opłaty sądowe oraz wypisy dokumentów. Taki model dominuje w praktyce i jest stosowany w zdecydowanej większości transakcji [1][2][6][7].

Sprzedający z reguły odpowiada za skompletowanie niezbędnych dokumentów i ponosi ewentualne koszty administracyjne ich uzyskania, co nie stanowi jednak głównych pozycji kosztowych całej czynności notarialnej [2][3][8].

Jakie koszty wchodzą w skład opłat notarialnych?

Kluczowe elementy to taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych czyli podatek PCC, sądowe opłaty za wpisy w księdze wieczystej oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Wszystkie te należności notariusz oblicza, pobiera przy podpisywaniu aktu i przekazuje do właściwych instytucji, co upraszcza rozliczenia stron [1][2][3].

Taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie aktu notarialnego i podlega podatkowi VAT. Jej wysokość ma charakter progresywny i zależy od wartości rynkowej nieruchomości, przy czym górne limity określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości obowiązujące od 28 grudnia 2023 roku i aktualne w 2026 roku [1][2].

Podatek PCC wynosi 2 procent wartości rynkowej i obciąża kupującego na rynku wtórnym. Notariusz pobiera go przy podpisaniu aktu i odprowadza, a formalny termin uiszczenia to 14 dni od dokonania czynności cywilnoprawnej [2][3].

Opłaty sądowe obejmują przede wszystkim 200 zł za wpis własności w księdze wieczystej. Pokrywa je kupujący, a notariusz składa stosowny wniosek wraz z aktem [2][3].

Koszty wypisów aktu notarialnego nalicza się za strony dokumentu i dolicza do rachunku. Zazwyczaj mieszczą się w przedziale kilku do kilkunastu złotych za stronę, zgodnie z praktyką kancelarii i przepisami maksymalnymi [2][3][8].

Ile wynosi taksa notarialna w 2026 r.?

W 2026 roku obowiązują stawki maksymalne z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 grudnia 2023 roku. Taksa notarialna rośnie wraz z wartością przedmiotu czynności i ma charakter progresywny. Dla wartości od 30 001 zł do 60 000 zł jest to 710 zł plus 1 procent nadwyżki ponad 30 000 zł. Dla wartości od 60 001 zł do 1 000 000 zł jest to 1010 zł plus 0,4 procent nadwyżki ponad 60 000 zł. Do taksy doliczany jest VAT [1][2].

Obserwowany w 2026 roku wzrost wartości transakcyjnych oraz inflacja powodują, że całkowite rachunki za obsługę notarialną są wyższe niż w latach poprzednich, co skłania strony do częstszych negocjacji w zakresie podziału kosztów [1][2].

Kiedy kupujący płaci podatek PCC i w jakiej wysokości?

Podatek PCC przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym zawsze obciąża kupującego i wynosi 2 procent wartości rynkowej nieruchomości. Notariusz pobiera tę kwotę w chwili podpisywania aktu notarialnego i przekazuje ją do urzędu, przy czym ustawowy termin zapłaty podatku wynosi 14 dni od dokonania czynności [2][3].

Na rynku pierwotnym, przy transakcjach objętych podatkiem VAT, PCC co do zasady nie występuje, co istotnie wpływa na strukturę kosztów i sposób ich rozliczenia u notariusza [2][3].

Czy opłaty sądowe i wpis do księgi wieczystej ponosi kupujący?

Tak. Wniosek o wpis własności w księdze wieczystej jest składany przez notariusza wraz z aktem, a koszt tego wpisu wynosi 200 zł i jest pokrywany przez kupującego. Również pozostałe sądowe opłaty związane z przeniesieniem prawa własności co do zasady pokrywa nabywca [2][3].

Takie rozliczenie stanowi utrwalony standard w obrocie na rynku wtórnym i jest zwykle częścią jednej płatności u notariusza obejmującej wszystkie należności przypisane stronie kupującej [1][2][6].

Co z umową deweloperską?

W przypadku rynku pierwotnego koszty przy sporządzeniu umowy deweloperskiej co do zasady dzieli się po połowie między nabywcę a dewelopera. Przy akcie przenoszącym własność na kupującego ciężar taksy notarialnej przechodzi na nabywcę, zgodnie z powszechną praktyką i zapisami stosowanymi w dokumentacji deweloperskiej [1][4].

Taki model współgra z konstrukcją opodatkowania. Na etapie sprzedaży lokalu przez dewelopera transakcja jest zasadniczo objęta VAT, dlatego podatek PCC nie obciąża kupującego, co modyfikuje łączny rachunek ponoszonych kosztów [1][2][4].

Jak dzielić koszty notarialne w praktyce?

Najczęściej strony przyjmują, że kupujący finansuje całość opłat notarialnych przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym. Powszechnym wariantem negocjacyjnym jest podział taksy notarialnej po połowie albo rozwiązanie, w którym kupujący reguluje podatek PCC oraz opłaty sądowe, a taksa jest dzielona między strony. Tego typu uzgodnienia warto zapisać w umowie przedwstępnej, aby uniknąć wątpliwości przy podpisaniu aktu [1][2][6][7].

Notariusz rozlicza całość należności podczas wizyty, pobierając jedną kwotę obejmującą wynagrodzenie za akt notarialny, podatki, sądowe opłaty oraz wypisy. Dlatego jasno określony podział odpowiedzialności finansowej w treści umowy zapewnia przewidywalność płatności i ogranicza ryzyko sporów [1][2][7][9].

Jakie dokumenty i koszty przygotowania leżą po stronie sprzedającego?

Sprzedający odpowiada za dostarczenie wymaganych zaświadczeń i dokumentów stanu prawnego oraz technicznego, w tym miedzy innymi dokumentów ze spółdzielni lub wspólnoty, oraz może ponieść opłaty administracyjne związane z ich uzyskaniem. Te koszty są odrębne od opłat notarialnych i nie stanowią wynagrodzenia notariusza [2][3][8].

Kompletowanie dokumentów powinno nastąpić przed wizytą u notariusza, aby zapewnić sprawny przebieg czynności i uniknąć dodatkowych terminów oraz kosztów po stronie stron transakcji [2][8].

Dlaczego warto negocjować podział opłat przy wysokiej cenie?

Wartość mieszkania bezpośrednio wpływa na wysokość taksy notarialnej, ponieważ stawki są progresywne i wynikają z rozporządzenia obowiązującego w 2026 roku. W warunkach rosnących cen i inflacji łączny koszt obsługi notarialnej jest wyższy, dlatego strony coraz częściej uzgadniają kompromisowy podział, na przykład dzieląc taksę, przy zachowaniu po stronie kupującego podatku PCC i opłat sądowych [1][2].

Takie porozumienia mieszczą się w granicach zasady swobody umów i poprawiają negocjacyjny bilans korzyści, ułatwiając dopięcie transakcji w krótszym czasie i z mniejszym ryzykiem odstąpienia jednej ze stron [1][4][6][7].

Na czym polega procedura płatności u notariusza?

Po uzgodnieniu w umowie, kto ponosi poszczególne pozycje, notariusz wylicza pełny koszt i pobiera jedną kwotę obejmującą taksę notarialną wraz z VAT, podatek PCC, sądowe opłaty i koszty wypisów aktu notarialnego. Następnie przekazuje środki do właściwego sądu wieczystoksięgowego oraz do urzędu skarbowego, a także składa wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej [1][2][3].

Najczęstszą praktyką jest uiszczenie całości należności przez kupującego w trakcie podpisywania aktu notarialnego, zgodnie z przyjętym rynkowo standardem rozliczania transakcji na rynku wtórnym oraz z ustaleniami stron [1][2][6][7][10].

Co jeszcze warto wiedzieć, aby uniknąć zaskoczeń?

Przed podpisaniem dokumentów warto poprosić kancelarię o pisemny kosztorys, sprawdzić aktualne stawki z rozporządzenia obowiązującego w 2026 roku oraz doprecyzować w treści umowy, kto finansuje poszczególne elementy, zwłaszcza taksę notarialną, podatek PCC, sądowe opłaty i liczbę wypisów aktu notarialnego. Takie działania ograniczają ryzyko nieporozumień i pozwalają świadomie zarządzić budżetem transakcji [1][2][3][9][10].

W razie wątpliwości co do podziału ciężarów finansowych lub treści umów przedwstępnych i deweloperskich warto skonsultować projekt dokumentu z notariuszem jeszcze przed wizytą, co umożliwia precyzyjne dostosowanie zapisów do uzgodnień stron zgodnie z zasadą swobody umów [1][4][9][10].

Podsumowanie: kto i za co płaci u notariusza?

Na rynku wtórnym przy sprzedaży mieszkania typowo kupujący reguluje całość opłat notarialnych, w tym taksę notarialną, 2 procent podatek PCC, sądowe opłaty za wpis w księdze wieczystej oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Rozkład kosztów może jednak zostać dowolnie zmodyfikowany w drodze umowy, a w przypadku umowy deweloperskiej przyjęty jest podział kosztów dokumentu po połowie oraz obciążenie kupującego taksą przy przeniesieniu własności [1][2][3][4][6][7][8].

Pod-Klucz.com.pl

Pod-Klucz.com.pl to portal dla osób, które budują, remontują i urządzają swoje domy. Dostarczamy praktycznej wiedzy w pięciu kluczowych obszarach: budowa i remont, wnętrza, nieruchomości, ogród oraz porady eksperckie.

pod-klucz.com.pl

Artykuł Kto ponosi opłaty notarialne przy sprzedaży mieszkania i co warto wiedzieć? pochodzi z serwisu Pod-Klucz.com.pl.

Czym jest zadatek?

Zadatek to kwota przekazywana przy zawieraniu umowy przedwstępnej, która ma za zadanie zabezpieczyć wykonanie umowy sprzedaży mieszkania [1][2][3][4]. Pełni on funkcję ochronną – w przypadku niewywiązania się przez kupującego, kwota zostaje zatrzymana przez sprzedawcę, natomiast jeśli to sprzedający rezygnuje, zwraca kupującemu dwukrotność zadatku [1][2][3][4]. Zasady związane z zadatkiem zostały szczegółowo określone w art. 394 Kodeksu Cywilnego [1][3][5].

Kwestia wpłaty zadatku powinna być jasno opisana w umowie oraz odpowiednio udokumentowana. Najczęściej zadatek ma wartość około 10% wartości mieszkania, chociaż nie istnieje sztywne ograniczenie co do jego wysokości [1][2].

Po dojściu umowy przyrzeczonej do skutku, zadatek zalicza się na poczet końcowej ceny nieruchomości. Jeżeli natomiast któraś ze stron nie wywiąże się z warunków zawartej umowy, mechanizm zadatku wprowadza wyraźne sankcje, które mają na celu motywację do realizacji transakcji [1][3][4].

W praktyce rynkowej zadatek wybierany jest znacznie częściej od zaliczki, ze względu na swoje zabezpieczające funkcje dla obu stron transakcji [3].

Jak działa zaliczka?

Zaliczka stanowi wyłącznie częściową wpłatę na poczet ceny mieszkania i w każdej sytuacji podlega zwrotowi, bez względu na to, któremu z kontrahentów można przypisać winę za niedojście transakcji do skutku [1][2][3][5][6]. Brak tutaj mechanizmu karnego – strona, która otrzymała zaliczkę, zobowiązana jest do jej pełnego zwrotu przy rozwiązaniu umowy [6].

Zaliczka jest typowa dla transakcji, które nie wymagają wysokiego stopnia zabezpieczenia. Umowa przedwstępna z zaliczką nie wpływa na zakres odpowiedzialności stron, a jej wysokość i forma wpłaty (przelew bądź gotówka) powinny zostać wskazane w treści umowy [3][4].

Jeśli jednak transakcja dochodzi do skutku, zarówno zaliczka jak i zadatek zostają zaliczone na poczet ceny sprzedaży mieszkania [1][3][5].

Zadatek czy zaliczka – która forma jest korzystniejsza?

Kluczowa różnica sprowadza się do roli gwarancyjnej oraz odszkodowawczej zadatku i jedynie rozliczeniowej funkcji zaliczki [2][3][6]. Zadatek zabezpiecza interesy obu stron – nabywca może liczyć na podwójny zwrot przy winie sprzedawcy, a sprzedawca na zatrzymanie kwoty w razie rezygnacji kupującego [1][2][4]. Takie rozwiązanie motywuje do dokończenia transakcji lub zapewnia rekompensatę w razie odstąpienia [3][4].

Natomiast zaliczka nie wiąże się z żadnymi konsekwencjami finansowymi poza jej zwrotem, niezależnie od powodu niewykonania umowy [6]. Nie daje więc zabezpieczenia ani gwarancji, które są ważne przy sprzedaży mieszkania [3].

Nie bez powodu to zadatek jest najczęściej stosowaną formą przy transakcjach na rynku nieruchomości – skutecznie przeciwdziała nieuzasadnionym rezygnacjom i zwiększa bezpieczeństwo obu stron [3].

Praktyczne aspekty: jak prawidłowo wpłacić zadatek lub zaliczkę?

Wpłata powinna być potwierdzona odpowiednim zapisem w umowie przedwstępnej, a sama transakcja może odbyć się przelewem lub w obecności notariusza podczas podpisywania dokumentów [3][4]. Wysokość zadatku, chociaż ustalana dowolnie, zwyczajowo wynosi 10% wartości nieruchomości [1][2][4].

Zawsze warto zadbać o formalności potwierdzające przekazanie środków oraz precyzyjne określenie rodzaju wkładu (zaliczka czy zadatek) – w przeciwnym razie domyślnie przyjmuje się, że wpłacone środki to zaliczka [1][4].

Niekiedy strony zastrzegają możliwość zwrotu zadatku jak zaliczki, szczególnie gdy do transakcji nie dochodzi z przyczyn niezależnych (np. brak zdolności kredytowej). Tego typu wyjątki również należy wpisać do treści umowy [1][4].

Podsumowanie

Podejmując decyzję o sprzedaży mieszkania warto wyraźnie rozróżnić pojęcie zadatku i zaliczki. Zadatek zapewnia zdecydowanie większą ochronę obu stronom umowy, motywując do jej realizacji poprzez mechanizm sankcji przewidziany w Kodeksie Cywilnym [1][2][3][4][5][6]. Zaliczka natomiast oznacza jedynie częściową płatność rozliczeniową, która zawsze podlega zwrotowi. Świadomy wybór właściwej formy zabezpieczenia w umowie przedwstępnej pozwoli uniknąć kosztownych błędów i zagwarantuje bezpieczeństwo transakcji sprzedaży mieszkania.

Źródła:

1. https://notus.pl/blog-finansowy/porady/zadatek-a-zaliczka-przy-kupnie-mieszkania-czym-rozni-sie-zaliczka-i-zadatek-co-przepada/
2. https://remax-peak.pl/blog/zadatek-czy-zaliczka
3. https://krakowskinotariusz.pl/umowa-przedwstepna-zaliczka-czy-zadatek.html
4. https://notariuszbando.pl/umowa-przedwstepna-zaliczka-czy-zadatek/
5. https://www.strzelczyk.pl/roznica-miedzy-zadatkiem-a-zaliczka-przy-zakupie-mieszkania/
6. https://develia.pl/pl/blog/kupujesz-mieszkanie-zobacz-jaka-jest-roznica-miedzy-zadatkiem-a-zaliczka/

Pod-Klucz.com.pl

Pod-Klucz.com.pl to portal dla osób, które budują, remontują i urządzają swoje domy. Dostarczamy praktycznej wiedzy w pięciu kluczowych obszarach: budowa i remont, wnętrza, nieruchomości, ogród oraz porady eksperckie.

pod-klucz.com.pl

Artykuł Sprzedaż mieszkania zaliczka czy zadatek – co warto wiedzieć? pochodzi z serwisu Pod-Klucz.com.pl.